Kiralardaki artış, fiyat artışının önüne geçince konut yatırımında amortisman süresi kısaldı. 3 büyük şehirde de yatırımın geri dönüş süresi geçen yıla göre daha cazip hale geldi. En çok konut satılan 10 il içinde amortisman süresi en kısa şehirler Ankara, Antalya ve Gaziantep oldu. Ancak yatırımcılar kredi musluklarının kısılması nedeniyle beklemede.
Türkiye’de uzun yıllardır birçok kesim için en güvenli yatırım aracı gayrimenkul olarak görüldü, görülmeye de devam ediyor. Ancak son dönemde değişen piyasa koşulları ‘Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu’ tartışmasına neden oluyor. Yatırım için alımlarda en önemli faktör amortisman süresi. Alınan konutun kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yılda geri kazanılacağı hesaplanarak bu süre belirleniyor. Geçtiğimiz yıllarda hızla artan fiyatlar nedeniyle yatırımın geri dönüş süresi uzamıştı, son dönemde ise tablonun birçok ilde tersine döndüğü belirtiliyor. Konut fiyat artış hızının yavaşlamasına karşın, kira artışının devam etmesiyle amortisman süresinin kısaldığı görülüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 il üzerinde yapılan araştırmaya göre de, illerin çoğunda amortisman süresi kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok hızlı artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman süresinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı itibarıyla, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan deprem felaketleri ile ortaya çıkan zorunlu göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni katılımların düşük olması nedeniyle, geri dönüş sürelerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.
EN HIZLI DÖNÜŞ OLAN İLLER
FİYATLARIN SEYRİ NASIL OLACAK
Merkez Bankası’na göre konut fiyatı artıyor ama hızında ciddi düşüş var. Son açıklanan eylül verilerine göre yıllık yüzde 89.2 artışla, Ocak 2022’den sonra en düşük oran görüldü. Bu süre içinde yıllık artış yüzde 190’a kadar çıkmıştı. Sektör temsilcilerine göre düşen talep nedeniyle ikinci el piyasada pazarlık payı arttı. Geçtiğimiz aylardaki gibi hızlı satış olmadığını gören ev sahipleri indirime sıcak bakıyor. Ne olsa satılır bakış açısıyla ederinden yüksek fiyat belirleyenlerde düşüş daha fazla. Bu durum ‘köpük erimesi’ olarak yorumlanıyor. İkinci elde durgunluğun bir süre daha devam etmesi bekleniyor. Yeni konutlarda ise tablo farklı. Artan arsa ve inşaat maliyetlerini gerekçe gösteren firmalar, ‘fiyatların düşmesi değil, aynı kalması bile söz konusu değil’ yorumunu yapıyor. Uzmanlar kiralarda da gerileme beklemiyor. Çünkü yatırım amaçlı alım azaldıkça kiralık arzı da düşüyor. Ev sahibi olmanın zorlaşması da kiracı nüfusunda artışa neden oluyor. Bir de kentsel dönüşüm sürecinde kiralık ev talebinin artacak olması ‘sınırlı arz-yoğun talep’ sorununu karşımıza çıkarıyor.
